Afbraak en heropbouw: wat wijzigt er voor 2024?

Het gunstregime voor afbraak en heropbouw (verlaagd btw-tarief van 6%) zal drastisch veranderen vanaf 2024. Uit het ontwerp blijkt dat er vanaf volgend jaar een nieuwe permanente regeling ontstaat waarbij het verlaagde btw-tarief van 6% zal gelden in heel België, zij het wel onder strikte voorwaarden. De impact voor onder andere bouwpromotoren zal groot zijn.

Vandaag de dag: verschillende regelingen

Wanneer er over ‘afbraak en heropbouw’ van woningen wordt gesproken gaat het om een werk in onroerende staat bestaande uit de afbraak en de heropbouw van woningen op hetzelfde kadastraal perceel. In bepaalde gevallen kon dat gebeuren aan het verlaagde btw-tarief van 6% in plaats van 21%. Enerzijds is er de permanente regeling die van toepassing was in de 32 centrumsteden. Anderzijds bestond er een tijdelijke regeling van toepassing op het hele grondgebied van België die niet meer zal worden verlengd en bijgevolg afloopt op 31 december 2023.

De permanente regeling in de 32 centrumsteden: de afbraak van een gebouw en de daarop volgende heropbouw van een privéwoning geniet in bepaalde Belgische steden van het verlaagde btw-tarief van 6%. Belangrijk was dat de afbraak en heropbouw uit één handeling bestond én dat het gebouw na de uitvoering van de werken hoofdzakelijk of uitsluitend werd gebruikt als privéwoning. Voorts was deze regeling niet gebonden aan andere (sociale) voorwaarden.

Daarnaast bestaat nog een tijdelijke regeling die werd verlengd tot 31 december 2023, deze loopt bijna af. Deze maatregel was van toepassing over het hele Belgische grondgebied. Bij de tijdelijke regeling waren meerdere voorwaarden van toepassing in tegenstelling tot de permanente regeling in de 32 steden. Zo moest de afbraak van een gebouw en de heropbouw gebeuren door een bouwheer-natuurlijke persoon die in de nieuwe woning ging wonen. De bewoonbare oppervlakte van de woning mocht ten hoogste 200 vierkante meter zijn. Echter was er ook een mogelijkheid om de woning te verhuren in het kader van het sociaal beleid.

Vanaf 2024: één regeling voor het ganse grondgebied

Vanaf 1 januari 2024 worden de regelingen hierboven afgeschaft. De regering heeft besloten om voor het hele grondgebied van België één permanente en uniforme regeling in te voeren. Concreet betekent dit dat het verlaagde btw-tarief van 6% in volgende twee situaties zal gelden:

1. Afbraak/heropbouw eigen woning

Hieronder wordt verstaan: afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning bestemd voor bewoning door de bouwheer-natuurlijke persoon en gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw. Rechtspersonen zullen bijgevolg niet van het verlaagde btw-tarief kunnen genieten in dit geval.

Om gebruik te willen maken van het verlaagde btw-tarief dienen onder meer volgende (sociale) voorwaarden te worden nageleefd:

• Het nieuwbouwappartement/nieuwbouwwoning zal als enige en hoofdzakelijk eigen woning worden gebruikt en waarbij de bouwheer-natuurlijke persoon ten minste vijf jaar zijn/haar domicilie zal hebben én
• De totale bewoonbare oppervlakte van de nieuw opgerichte woning mag niet groter zijn dan 200 vierkante meter.

Er dienen daarnaast ook nog bepaalde formaliteiten te worden nageleefd. De bouwheer-natuurlijke persoon, dient voordat de belasting opeisbaar wordt een verklaring naar de Administratie te sturen waarin hij zal bevestigen dat aan de voorwaarden is voldaan. Een afschrift van deze verklaring dient ook te worden overhandigt aan de aannemers.

2. Afbraak/heropbouw sociale verhuur

Een tweede geval waarin het verlaagd tarief in de nieuwe permanente regeling zal gelden vanaf 2024, betreft de situatie van “afbraak van een gebouw en daarmee gaande heropbouw van een woning op hetzelfde perceel bestemd voor langdurige verhuur in het kader van het sociaal beleid en gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw”, mits voldaan is aan de voorwaarde inzake langdurige verhuur in het kader van sociaal beleid (15 jaar).

De formaliteiten die hierboven beschreven werden, zijn ook hier van toepassing.

Twee overgangsmaatregelen

Voor elke regeling die er bestaat tot het einde van 2023 zal er een overgangsmaatregel zijn.

1. De permanente regeling in de 32 centrumsteden

Deze maatregel is van toepassing op de lopende projecten die voldoen aan de voorwaarden van de huidige regeling (2023), maar niet voldoen aan de sociale voorwaarden in de nieuwe regeling (bewoonbaar oppervlakte is groter dan 200 vierkante meter of bijvoorbeeld een tweede verblijf). In deze gevallen kan het verlaagde btw-tarief van toepassing blijven in 2024 op voorwaarde dat de omgevingsvergunning werd ingediend ten laatste op 31 december 2023. Het verlaagde btw-tarief zal nog gelden op de btw over het werk in onroerende staat dat opeisbaar wordt uiterlijk op 31 december 2024. Wanneer de btw opeisbaar wordt na deze datum, in 2025, zal deze onderhevig zijn aan het standaard btw-tarief van 21%.

2. De tijdelijke maatregel over het ganse grondgebied

Lopende projecten kunnen tot 31 december 2024 in aanmerking blijven komen voor het verlaagde btw-tarief. Concreet kan wanneer aan de voorwaarden van de regeling in 2023 is voldaan, het verlaagde btw-tarief nog worden toegepast op de btw die uiterlijk op 31 december 2024 opeisbaar wordt. Het is wel van belang dat de aanvraag voor de omgevingsvergunning werd ingediend ten laatste op 30 juni 2023.

Als aandachtspunt voor onze bouwpromotoren: vanaf 2025 zullen jullie dus steeds 21% moeten aanrekenen aan jullie klanten voor een nieuwbouw.

Conclusie

De impact van deze wijzigingen is zeer ingrijpend gezien het toepassingsgebied van het verlaagd btw-tarief aanzienlijk wordt beperkt. Aangezien het gunsttarief enkel nog zal worden behouden voor bouwheren-natuurlijke persoon die een woning afbreken en heropbouwen om er zelf te gaan wonen, wordt het btw-tarief van 6% sterk begrensd. De impact voor bouwpromotoren en verhuurprojecten valt zeker niet te onderschatten. Eveneens gebouwen (op plan) verkopen aan particulieren, van afgebroken en heropgebouwde woningen, zal vanaf 1 januari 2024 uitgesloten zijn van het verlaagde btw-tarief. Wat betreft de verhuurprojecten (investeringsvastgoed) zullen deze niet langer worden gerealiseerd aan het verlaagde btw-tarief van 6 % gezien de domicilievereiste (enige en eigen woning) impliceert dat de bouwheer-natuurlijke persoon gedurende vijf jaar zijn/haar domicilie aldaar moet.

Heb je hier nog vragen bij? Aarzel niet ons team legal hierover te contacteren! Dat kan via mail naar legal@konsilanto.be.