Hervorming registratiebelasting

In het kader van de opmaak van de begroting voor het jaar 2025 en de uitvoering van haar Regeerakkoord, plant de Vlaamse Regering een aantal wijzigingen in de vastgoedfiscaliteit.

Enige eigen woning: verlaging registratiebelasting tot 2 procent

Vanaf 1 januari 2025 daalt de registratiebelasting bij de aankoop van de enige eigen woning van 3% naar 2%. Het ijkpunt hiervoor is de datum van het verlijden van de notariële akte. Het nieuwe tarief van 2% is dus ook van toepassing op verkoopovereenkomst die dateren van vóór 1 januari 2025. Het is enkel de datum van de notariële akte die telt.

Op de aankoop van bouwgronden, tweede verblijven of investeringsvastgoed geldt het gunstregime niet en moet altijd het standaardtarief van 12 procent worden betaald.

Om te kunnen genieten van het verlaagde tarief van 2% moet de koper voldoen aan een aantal (ongewijzigd gebleven) voorwaarden:

• de koper is een natuurlijk persoon;
• het betreft een ‘zuivere’ aankoop (ruil, afstand van onverdeelde rechten, uitwerking van een beding van aanwas of een onttrekking van een onroerend goed uit een vennootschap zijn uitgesloten);
• de aankoop leidt in één akte tot de verkrijging van de gehele volle eigendom van de woning. Een loutere aankoop van de naakte eigendom of het vruchtgebruik komt dus niet in aanmerking. VLABEL gaat er evenwel mee akkoord dat een gesplitste aankoop wel in aanmerking komt voor de verlaagde rechten, wanneer in één en dezelfde akte de ene koper de blote eigendom en de andere koper het vruchtgebruiker aankoopt (weliswaar enkel in hoofde van een koper-natuurlijk persoon die ook voldoet aan de andere voorwaarden);
• de woning dient of zal hoofdzakelijk dienen voor de huisvesting van één gezin of een persoon, waarbij de inschrijving in het bevolkingsregister binnen de drie jaar te tellen vanaf de datum van de notariële aankoopakte, vereist is;
• De kopers mogen op de datum van de notariële aankoopakte geen eigenaar zijn in volle eigendom van een andere woning of bouwgrond in zijn geheel in België of in het buitenland (te beoordelen per koper). Gebeurt de aankoop door meerdere kopers tegelijk dan mogen zij bovendien niet samen voor de geheelheid volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond. Er wordt geen rekening gehouden met de woning of de bouwgrond waartoe de koper zich verbindt om het te verkopen uiterlijk twee jaar na datum van de authentieke aankoopakte wanneer er kan worden aangetoond dat er een causaal verband is tussen de vervreemding van de bouwgrond of de woning en de aankoop tegen het verlaagd tarief van de aankoop van de nieuwe eigen woning.

Energetische renovaties

De verdere verlaging van de registratiebelasting tot een tarief van 1% voor de aankoop van de enige gezinswoning (onder bovenstaande voorwaarden) waarbij de koper er zich toe verbindt om binnen een termijn van vijf jaar na de aankoop de aangekochte woning energetisch te renoveren, wordt afgeschaft.

Deze afschaffing geldt voor alle verkoopovereenkomsten die na 1 januari 2025 worden gesloten. A contrario betekent dit dus dat het gunsttarief van 1% bij een energetische renovatie blijft behouden in het geval de verkoopovereenkomst werd ondertekend vóór 1 januari 2025, ook al wordt de notariële aankoopakte verleden na 1 januari 2025. Voor hen die eerder een woning kochten onder het 1%-tarief verandert er niets in de veronderstelling dat zij aan de oude regels blijven voldoen (zoals bijvoorbeeld het indienen van een EPB-aangifte binnen de zes jaar na datum van de aankoopakte waaruit een bedoelde energetische renovatie blijkt).

In het verlengde hiervan wordt in de schenkbelasting het gunsttarief bij energetische renovaties eveneens afgeschaft. Dit voor schenkingen vanaf 1 januari 2025. Voor schenkingen die plaatsvinden vóór deze datum blijven de regels die van toepassing waren op datum van de schenking van kracht.

Verlenging van de verdachte periode ingeval van handgift of bankgift

Vanaf 1 januari 2025 wordt de zogenaamde verdachte periode bij niet-geregistreerde roerende schenkingen (handgiften, bankgiften) verlengd van drie jaar naar vijf jaar. Bij een overlijden van de schenker binnen de vijf jaar na datum van de handgift of de bankgift, moet de begunstigde alsnog erfbelasting betalen.

Een notariële schenkingsakte geeft aanleiding tot verschuldigdheid van schenkbelasting (in tegenstelling tot bij een handgift of bankgift), maar hiervoor krijgt de begunstigde wel financiële zekerheid in de plaats omdat er in dat geval geen sprake is van een verdachte periode. Deze schenking zal nooit fictief deel uitmaken van de nalatenschap van de schenker ongeacht het tijdstip van diens overlijden. De begiftigde kan hierdoor niet worden verrast met een taxatie in de erfbelasting.

Al dan niet kiezen voor een notariële schenking kan belangrijke financiële gevolgen hebben. Afhankelijk van de graad van verwantschap bedraagt de schenkbelasting op roerende goederen 3% of 7%. Erfbelasting kan oplopen tot 55%.

Dit alles heeft een relevante impact op je financiële planning. Wij maken graag samen met jou een analyse van je persoonlijke situatie. Je kan hiervoor contact opnemen met team legal via legal@konsilanto.be.

© Brett Buelens